越跌越难卖，二成首付也带不动，千年古都洛阳的房地产梦碎了！
2023-03-03今日热门
洛阳，作为千年古都，河南省第二强市，中原城市群的一颗明珠，从2021年下半年起，却因房价下跌变得黯淡。
洛阳，作为千年古都，河南省第二强市，中原城市群的一颗明珠，从2021年下半年起，却因房价下跌变得黯淡。
在此之前，洛阳经历了近5年的狂飙，房价从5000多元的均价猛涨至近万元，座座高楼拔地而起，古城的另一面拥有了现代化的美感，城市里诞生了无数的拆迁户，外来的投资者们涌入洛阳，试图分享这座城市的辉煌。
但在持续的下跌中，洛阳的本色显露出来——一座没有产业、没有外来人口，却离郑州近在咫尺的三线城市，房价如同一个美丽的泡沫，当它破灭时，人们的眼中也失去了光彩。
如今，洛阳的房子卖不动了，投资客离开，连刚需的年轻人都瞻前顾后。今年二月，洛阳正式宣布把首套房首付降至两成，刺激购房需求。但过度依赖房地产的后遗症，远不止这些，可以说，洛阳的身上，有着几百座三四线城市共同的影子。
陷入纠结的买房人
宁德时代要落户洛阳了。
2023年的初春，这条消息几乎传遍了洛阳人的朋友圈。最强大的传播媒介，不仅仅有新闻媒体，还有房产中介。一位久居北京多年的洛阳中年人，也在1月的某个周末，收到了老家中介这条来自800公里之外的“喜讯”。
房产中介话里话外，就是两个意思：宁德时代落户了，房价一定会涨的；以及，洛阳房价还跌着，房子真的该买了。
河南省洛阳市，一个坐落在中原大地的千年古城。《洛神赋》里的洛河和隋唐遗址里的800岁古槐，静静注视着这个城市。它们迎送过茶马古道时期的洛商，如今看着洛阳在游客们的笑声里再次热闹起来。今年春节，有600万游客聚集在洛阳古老的石板街道，比洛阳市区的本地人多3倍。行走在洛阳的街道，随处可见额间点牡丹花钿的汉服女孩，和写着“若问古今兴废事，请君只看洛阳城”等诗句的题刻合影。
但当游客散去，旅游淡季的洛阳城，便很快恢复成一个普通的地级市模样。
显然，游客们的热闹，很难带来楼市的繁荣。和全国各地的三线城市一样，洛阳的房价，也在2022年“沦陷”了。一个坐落于洛阳新区里视野最好、最开阔位置的新楼盘，房价曾在开盘时飙升至每平方12800元，如今降到9000元左右，每天都在几年来的最低线试探。一位一直在这个新楼盘安装中央空调的工人曾经观察过，过去一年，售楼部经常一天也等不来一个看房者。
中介如此催着买房，不是没有理由的。在房价飞涨的时候，讲究“追涨不追跌”的国人，只会烦恼于没钱入手一套房，有钱则毫不犹豫；但在房价下跌的此时，买房和卖房，都成了一件更让人纠结焦虑的事，所有人都陷入了观望。孙鹏所在的房产中介，是洛阳市里有名的连锁机构，这两年，2000多个员工，离职了接近三分之二。
洛阳青年褚莫先，就是纠结的买房人之一。他是洛阳市涧西区人，今年29岁，恋爱谈了3年，到了该结婚的年纪，买婚房提上日程。去年4月，他和女友看上了一个新楼盘，刚修好的地铁线经过这里，一些特殊楼层的售价已经降到了每平9000多元。除此之外，为了促进成交量，房地产商还打出了更诱人的招牌——首付最低只要10万。
对于褚莫先来说，10万首付是一个极具吸引力的数字。他还没有凑够首付，但10万也就差一点，“硬着头皮”能买下来。但真到了要买的时候，他又犹豫了：此时入手，是不是接盘侠？之后的房价，是不是会跌得更多？
在差点买下房子的关键时刻，褚莫先的女朋友拉住了他，觉得那里地段太偏，房价还是贵了。说起来，褚莫先觉得自己挺幸运，因为现在这个楼盘，已经降价到了7000多元，“还可以随便挑楼层”。
26岁的洛阳女孩米诗，也准备和男友结婚了。对于买房这件事，她的纠结点在于利率。
几年前，洛阳的房贷利率能高到6.37%。从2022年开始，便跟随着房价不断下降，4.5%、4.2%，开年之后，稳定在4.0%。从去年底开始，关于利率反弹的传闻，就在洛阳的房产中介们口中疯传。
听到这个消息，米诗慌了。她跟异地的男朋友打电话，要求他抓紧买房，由于男友的犹豫，两人在过年期间爆发了无数次争吵。米诗说，那段时间，为了能够抓住房子的利率窗口期，她甚至决定，不要彩礼，也不办婚礼仪式了，“都是虚的”，不如直接把这些钱都拿来付首付。
只是，开春之后，利率并没涨。米诗的看房节奏也放慢了些，但另一方面，“利率反弹”就像悬在米诗头上的一把剑，让她时刻担忧。
中介们似乎也抓住了这种心理。这两天，洛阳的房地产圈里，正在流传一个郑州某家银行将提高利率到4.3%的新闻。一位中介把这条新闻截图发到朋友圈，附文是，“珍惜洛阳利率4.0时代”。
▲ 洛阳房产中介的朋友圈。
纠结的也不止买房人。一位想卖房的业主，有一套90多平方的老房子，一开始标价在90万，但无人问津，打听之后才知道，类似房源的成交价仅仅70万左右，都是一降再降才能脱手。整整20万的悬殊，成为了这位业主心里过不去的坎儿，但此刻不卖，未来降得更多，又该怎么办？
将目光放远一点，在郑州，在河南各地，在这片广袤的国土上，除了少数一二线城市，房地产普遍陷入了一种胶着——各地降低首付、降低利率，给出各种优惠和补贴，但买房人们迟迟不愿出手，等着更低的价格和更好的政策，一旦成交量上来，或听多了房价即将上涨的声音，又会立马陷入错过上车机会的焦虑。
2月2日，“洛阳发布”微信公众号发布“重磅消息”，《洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施》正式下发，提出20条举措，其中一条是个人首套房首付比例按照20%执行，并推动银行进一步降低房贷利率，正式加入两成首付的行列。
买房的人不急，但这座城市，是真的急了。
投资买房的外地人
打算买房的洛阳男孩褚莫先，有着典型的洛阳年轻人画像——大学毕业后，曾在外打拼几年，后来回到洛阳立业、结婚，需要买一套婚房。在洛阳，婚房依旧是结婚的“刚需”。一位70多岁的阿姨，已经给自己19岁的孙子买好了房，“因为没房，姑娘的面都见不着”。
买房之前，褚莫先也曾试探地问过父母，有没有给自己准备一点积蓄，能支持他多付一些首付，父母面露难色。褚莫先理解父母的难处——父母都是工人，一家人一直生活在工厂大院里，在一套工厂分的老房子里，住了很多年。前两年，45岁的母亲早早退休，父亲虽然还在岗，但厂子里已经没有订单，两人的退休金和薪资都在2000元左右，家里积蓄并不多。
某个夜晚，母亲走进褚莫先的房间，说出了和父亲商量之后的决定——儿子结婚后，老房子暂时作为小两口生活的婚房，而他俩则搬出去，租房子住。老两口觉得，洛阳的房租并不高，收入能够覆盖房租和生活费用，租房子住，再继续攒钱买房，这比起困窘地借钱，不失为一个好选择。
听完母亲的话，褚莫先先是用沉默来逃避，而后选择了接受。
这样的家庭，在整个洛阳涧西算得上常见。在成为著名的旅游城市之前，洛阳曾是一个盘踞在中原大地上的重工业基地。上世纪50年代，来自全国各地的年轻人聚集在这里，洛阳涧西区可以说是从零建造起来的，走在这里，能听到来自全国的口音。
但这段光辉的历史，伴随着产业升级，在这个世纪初宣告终结。褚莫先记忆里，上小学时，家门口总会停满一排排的大货车，上初中后，再没看到过这样的场景。新世纪的聚光灯，打在了房地产身上。
最古老的洛阳城，建立在洛河东侧，21世纪初，洛阳向南跨过洛河，打造了洛龙新区，市政府搬了过去。十年之后，洛阳又再次向东，跨过伊河，建立起了伊滨新区，也是房产中介们的宣传里宁德时代即将落户的地方。不过，洛阳打造新区的脚步没有停下，没多久，又在偏西南的涧西区划出了一块高新区。2020年，洛阳试运行了地铁1号线，当时，很多人都为之骄傲，“洛阳是三线城市里，第一个有地铁的城市”。
建新区、修地铁所带飞的楼市，曾经正是洛阳的希望。各个新区都在建楼，人们则争相押宝，新的CBD究竟会出现在哪里？
对于这个问题，不同的洛阳人有不一样的答案。有人认为就在东边的伊滨新区，但也有人认为，新CBD会出现在洛阳北边，一个同样出现无数新楼盘的区域，“起码能有10万人入住”。当然，可能性也存在于房价飙升到每平12800元的洛河边上。甚至曾有洛阳本地媒体形容：“洛阳的四面八方，都有无限发展的可能。”
形势好的时候，这些有机会成为CBD的地方，都曾迎来投资者的青睐，也都见证过洛阳房市的狂热。
中介孙鹏说，市场最好的时候，政府不得不限价，把伊滨新区的房价限制在10000元以内。由于伊滨距离老城区很远，车程超过40分钟，去那里买房的人，都是家里有闲钱的投资者，这样的群体，下手也果断，二话不说就拿下一套，根本不需要他开口介绍一句话。
那时的洛阳也吸引了很多外地人来买房。
郑州人罗津，在洛阳买下房子的时候，正是洛阳房价开始上涨的2017年。2008年，刚毕业的罗津到洛阳工作，期间一直没有买房的念头。但在洛阳高速发展的那几年，他没忍住买下一套三居室。他觉得，这次买房是一种“半投资”，如果以后要离开洛阳，房价还能再涨涨。
和罗津一样，前两年，来洛阳买房的郑州人不少。他们之中，有的是纯粹的投资者，有的是冲着相对较低的房价。中介孙鹏说，他有个客户，就是买不起郑州的房，才把眼光瞄准了洛阳，两地的通勤时间只有20多分钟。
而许昌人杨六安几年前买下在伊滨新区的房子时，只花了3天时间。
2018年，专科毕业的杨六安，刚刚到上海做房产中介。正是房市一片大好的时候，杨六安带着客户看房，房子再贵，也有人买，因此成为他眼里最有价值的资产。有一回，他去看了一套小别墅，走台阶的时候，他感觉，这楼梯怎么能这么长，从地下室往上看，能够看到阳台的玻璃装饰，在太阳照射下闪着光，好看得不得了。
“我也得抓紧买房。”杨六安第一次有了这种意识，他给在洛阳开小餐馆的父母打去电话，催他们赶紧也在洛阳买套房。在杨六安眼里，父母是外出谋生的农村人，“眼界有限”，从来没有在异乡买房的念头。在儿子的催促下，父母赶紧出了门，热闹市区里的房价爬到高点，买不起，只够买伊滨的房——这里的房价是旁边洛龙新区的二分之一。
那个时候，想在这里买房，不是一件容易事。有摇到号的客户放弃了，杨六安的父母才“捡漏”拿到了付款的资格，根本容不得思考，不超过3天时间，杨六安甚至没从上海赶回去，房子就买了。
好在杨六安买得早，价格只有5000多元，但后来有不少人在8000多元的高点买下，现在这里的二手房均价已经跌到6000多元。
当投资热退潮，如今，真正愿意并且需要在洛阳买房的，大多仍是像褚莫先这样的年轻人。
▲ 洛阳地铁站入口，这是第一个修建地铁的三线城市。
躺平又焦虑的年轻人
家里同样没有房子的米诗，用“躺平又焦虑”，来形容自己的状态。
26岁的米诗，代表着留洛的一类典型年轻人——她的老家不在市区，而是一个洛阳下辖的周边区县，父母都是普通农民。大学毕业后，米诗留在市区当了教培老师。她始终觉得，如果不买房，也能在洛阳过上非常舒适的生活。
和所有老去的重工业城市一样，洛阳也有很多早早退休的中年人。在城市的休闲中心——周王城广场上，从早上到夜色落幕，都能看到休闲娱乐的中老年人。其中的很多人，都是退休之后没有事做，才来到广场上唱歌、聊天、听豫剧，一待就是一天。一位17岁进工厂、如今已经70多岁的阿姨，组建起了一支女子歌唱队，她们每个人都有歌词本，最爱唱的歌里有一句，“我们献身这壮丽的事业，无限幸福”。另一个围观的、操一口北京话的大爷，在聊天时骄傲地说起，他当年负责采购全厂的热水瓶。
▲ 周王城广场上，有很多跳舞、聊天、唱歌的退休工人。
洛阳的物价也很低。这里的人爱喝汤，一碗牛肉汤，喝个大饱才6块钱，带鸡肉的鸡汤米线才7元。一位曾在北京工作过的中年人，回到洛阳之后，最深刻的感受就是不愁看电影了，“早几年《复仇者联盟4》首映，北京一张票据说炒到了1000元，郑州炒到300元，洛阳还是19块9”。
就连房租也很便宜。如果租个老旧小区或者回迁房，邻近地铁的二室一厅，还不到1000块。这成为很多外地人的选择。
习惯了这种安逸、随性生活的洛阳年轻人们，不愿意用房子，过早地把自己套牢。在洛阳做了8年中介的孙鹏说，洛阳放开二成首付后，成交量并没有产生太大增长，一个原因也正在于此——首付付得少，就意味着要还更多房贷。洛阳年轻人会觉得，如果不是非得买房，就不想每个月背上那么高的贷款过日子。
米诗也说，如果不是因为要结婚，买房根本不会过早地写进她的“to do list”。有的时候，这种退休生活的慢节奏会让人联想到鹤岗，所谓“躺平的生活”。米诗有很多朋友，的确过上了这样的“养老”日子。
但是，洛阳终归不是鹤岗。
事实上，相较于一些因为房价狂跌而火起来的地方，比如乳山的银滩和东北的鹤岗，洛阳并非是一个枯竭的城市。在2021年，洛阳市的常住人口达到了706.9万人，这相当于8个鹤岗。洛阳2021年的GDP要高于中西部大部分省会城市，如太原、贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特，在全国排名45位。而在2021年成为河南省副中心之后，洛阳的发展速度并没有放缓，在2022年又被确立为中原城市群副中心城市。
这也是米诗感觉到“躺平又焦虑”的根源。
在她看来，一线的大城市，房价高、工资也高；一些四五线的小县城，工资虽低，但房价也低。作为三线城市的洛阳，物价和房租虽低，但房价高，工资更低。这种不上不下的尴尬，最让人难受。
米诗周围的大多数朋友，每个月到手薪资不过3000块。她在教培行业，工资反而高些，也不过四五千，却已经是很多朋友羡慕的对象。
但米诗还是不太满意。她所在的教培机构，是根据城市规模来发放工资和五险一金的，洛阳属于三线城市，而郑州属于二线。二者的对比是明显的——她在洛阳只能拿到8%的公积金，最低工资只有4000元左右，但去郑州，公积金是10%，最低工资可以接近6000元。虽然在刨除房租之后，两个城市的收入差不多，但一年下来，公积金就能相差6000块，“如果想在洛阳买房的话，这笔钱就很重要”。
而这或许也是国内很多三线城市的共性——它同时糅杂着二线城市和四线城市的特点，一半安逸，一半卷。
当一部分人骄傲于洛阳成为三线城市中第一个有地铁的城市时，也有一部分人至今不理解地铁的修建。周王城广场上，一位中年人问，“坐通洛阳全程的公交只需要1块钱，为什么还要花2块钱去坐地铁？”
米诗说，回到洛阳两年之后，她已经沉溺于洛阳的慢节奏。对于必须买房的她而言，这实在是一个危险的信号，如果想要尽快攒到首付，她首先就要离开洛阳，去赚钱更多的地方。
这也是离郑州太近的尴尬——洛阳能留得住年轻人，但是留不住想要奋斗的年轻人。
失落的新区
一位土生土长的洛阳本地人，这样解释这两年房价狂跌的原因——“房子太多了”。
如今，潜在的CBD争夺者们，已纷纷成为空城。夜晚，高耸入云的楼盘里，有的烂尾，有的只亮起一两盏孤灯。伴随着房价的下跌，曾经看到洛阳发展潜力的投资者，不少选择把房子转手或闲置。
就像鸡生蛋还是蛋生鸡的关系，很难说清楚是因为外地人不来买房了，本地年轻人又买不起房，所以洛阳的房子越来越多，价格越来越低，还是因为下跌的房价同时消灭了投资和刚需。
从老城区出发，跨过洛河，再跨过伊河，我来到了最受争议的伊滨新区。方圆几公里，全是几十层的建筑，抬眼时，这些在建的、建完的高楼，密密麻麻排布在一起，有着不输一二线城市的现代感。但一旦将目光下移到街区，则能直接感知它的萧条，这里没有车，也没有人。
▲ 伊滨新区最热闹的一条街。
在这里，我见到了只花了3天时间就买下房子的许昌人杨六安。如今，他就在家门口摆摊买炸串。和杨六安一样，周围的商贩既是业主，也是商户，组成了这个小小的商圈，但再往外走出去一点儿，就没什么人了。
但父母所有的积蓄，以及杨六安的生活，都已经和伊滨牢牢绑定。
前两年，杨六安结了婚，新婚的妻子在洛龙新区上班，每天需要骑几十分钟电动车才能赶到单位。房贷还没有还完，他们已经没有能力再在洛阳买一套房。如今，杨六安不但每天出摊，也把自己的消费压到最低。上个月，夫妻二人去北京玩了一圈，要上班的妻子赶着坐高铁回来，他舍不得，独自坐了10个小时火车，票价只要105元。
伊滨还是太冷清了。杨六安也想过找别的工作，但这个还没发展起来的CBD，除了楼什么都没有。去年年底，杨六安打听到，同楼的住户，在做电商卖货，杨六安动了心，特意去他家里看了一次，甚至买好了电脑。但对方要抽成，回款时间还得14天，相当于一次性压上十几万的货，对于背着房贷的人来说，这是一次太冒险的挑战，杨六安只好放弃。有的时候，他也会后悔，但“在这买了房子，不住还能去哪？”
褚莫先的家人也很后悔。2010年左右，褚莫先还在读高中，洛阳正在加紧建设前一个新区——洛龙新区。那时的洛龙，还是一片庄稼地，没有人看好它的发展。如今，洛龙已经变得高楼林立，成为洛阳房价最贵的地方，有一个名为泉舜的商圈，年轻人最爱聚集在这里。
我问褚莫先，那个时候，家里有没有想在那边买套房？褚莫先说，或许也是受限于眼界，以及工厂大院分房、分工作的生活习惯，父母都没有想到过，河对岸的房价会涨得如此快。褚莫先上的高中是厂矿子弟的学校，一个班里，只有一个学生的家人，在那边买了房。
没有人知道，时代的风吹过，新区也会有如此不同的命运。
靠烟花来提振士气
不知是否是巧合，我在洛阳出行的短短5天时间里，遇到了不下8位拆迁户，其中一半都是网约车司机。其中一位司机告诉我，他所属的网约车团队里，20个人，有17个人都是拆迁户。有一回，团队组织线下培训，大家做完自我介绍，都吓了一跳。
光是2022年，洛阳就又新开工了9个回迁房项目，并预计在2024年交付11.6万套回迁房。而当市面上出售或出租的回迁房太多，二手房的价格被压得很低，导致洛阳房子难卖，房租很低。
如此大片的拆迁面积，打破了洛阳人对拆迁户的想象，他们甚至产生了一个共识——“在洛阳，拆不出暴发户”。很多时候，拆迁户的生活甚至还有些拮据。一位来自伊滨新区的网约车司机老刘说，两年前，他所在的村子也开始拆迁了，直到现在，还租住在两室一厅的出租房里，因为承诺的回迁房还没有建好。每个月，他能拿到每人250元的过渡费，一家4人，1000块，刚好是一个月的房租。
老刘家里4口人，按照人头算，能够分到200平米的房子，相当于2套回迁房。当然，也可以选择要钱，但给出的拆迁款只有700块每平米，最终到手不过12万，距离洛阳最低6000元的房价，实在差得太远。
说到这里，老刘反问，是你，选择要钱还是要房？他选择要房子，以后，两个孩子一人一套。而和他做出一样选择的拆迁户，人数可观。老刘说，只要回迁房到手，就没有再买房的必要了。他呵呵一笑，提前规划起了自己的晚年生活。
只是，对于一个城市而言，这并不是一件好事。一位家里拆出6套房的洛阳本地人，85后，也曾经在北京做了几年销售，但回到洛阳之后，他选择当了一名网约车司机。原因是，不愁吃喝之后，跑车最自由，每个月，能收两千块房租，够用就好。
一位从北京回到洛阳的年轻人，把这命名为“洛化”，得到了很多洛阳年轻人的响应。它指的就是，沉溺于安逸的生活，消解了人们买房、奋斗的欲望，或者对新鲜事物的好奇。如果想要避免“洛化”，最好的方式，就是离开洛阳。
去年，郑州人罗津决定把洛阳这套房子卖掉了。他在一家国企工作，在洛阳的几年时间里，公司效益不好，自己的事业也没有什么起色。在35岁危机来临的时候，一个还想奋斗的中年人，不愿意在洛阳“躺平”，他决定回郑州看看新的机会，也能多陪陪在郑州的家人。
卖房子之前，罗津的妻子很纠结。她觉得，这套房子在地段很好的老城区，不如留着，还可以等着升值。但罗津说，升值建立在洛阳未来发展好的基础上，他判断，洛阳要有明显的起色，起码需要十年。“相当于花十年的时间，等待一个不知道什么时候能够实现的希望。”
经历了疫情之后，罗津更想落袋为安，不想等待了。同样不想等待的还有洛阳女孩米诗。新的一年，她也打算离开安逸的洛阳，前往郑州工作，为的只是更高的公积金。
也有一些洛阳的年轻人，在被一种更大的虹吸效应所吸引。郑州并不是他们最青睐的目的地，很多人选择去往北京、上海等一线大城市。米诗说，这并不难理解，在他们看来，洛阳和郑州都不是上选，毕竟同属河南省，高考是个难题。米诗的男朋友是东北人，她考虑的是，以后让孩子在洛阳念书，再去东北参加高考。
在米诗等年轻人们的规划里，洛阳依旧是那个“要在退休之后回去养老”的安逸城市。
2022年的这个春节，洛阳城放了一场热闹的烟花，绚烂夺目，人头攒动。有人觉得，这给洛阳提升了士气。
在等待洛阳崛起这件事上，只有伊滨新区的许昌人杨六安和本地的拆迁户们最为乐观，他们亲眼目睹过伊滨从漫天灰尘的庄稼地，变成了一个崭新的都市样貌。虽然这里依旧冷清，但他们觉得，这已经是很大的进步。那位住在出租屋里、等待回迁房建好的伊滨人对我说：“今天的洛龙，就是明天的伊滨。”
▲ 周王城广场上，聚集在一起等着听豫剧的中老年人。
但相较于烟花，更提升士气的，还是洛阳新机遇的出现。就比如中介们大肆宣传的、宁德时代即将落户洛阳伊滨的消息。
杨六安也听说了这件事。他有些期待，如果能去宁德时代工作，那就太好了。到时候，他就不再卖炸串，哪怕工资低些，好歹有五险一金。
米诗则更看好旅游业，今年过年，她发现自己最爱吃的一家大棒骨，变成了一家古装服饰店，招牌都没来得及换。她的嫂子，也在洛邑古城门口创业，卖起了寿司，销量很好。米诗甚至开始有些后悔，大学时没有学历史，这样就能留在洛阳工作，为游客们讲讲洛阳的辉煌历史。
当然，一众对洛阳继续发展的渴望目光里，最殷切的，一定来自于这座，在千年的历史里，经历过无数次辉煌、落寞和重生的洛阳古城。
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